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Come si “crea” il prezzo di un Immobile?

Posted by Justimmobili | Posted in Mercato Immobiliare, Stima Immobiliare | Posted on 29-07-2009

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Non esiste un metodo matematico infallibile per la stima di un immobile e quindi per la valutazione del suo “reale” prezzo di mercato. Tuttavia è possibile ottenere una stima più che realistica tenendo presenti i coefficienti di valutazione, l’esperienza personale nel campo immobiliare e non ultimo una sana dose di buon senso. Quindi è molto importante saper utilizzare correttamente questi strumenti per non rischiare di allinearsi in modo ossessivo alle tabelle e fare delle “stime immobiliari falsate”.
Di seguito voglio citare quelli che sono secondo me i fattori più importanti, ovvero quelli sui quali ci si basa per la determinazione del giusto prezzo di mercato.

La POSIZIONE dell’IMMOBILE è il fattore che ritengo fondamentale. In linea generale sono da privilegiare le zone centrali che spesso e volentieri hanno un valore immobiliare decisamente più alto di zone periferiche, ma non sempre è cosi, anzi, in alcune situazioni le zone periferiche acquistano un valore pari a quello degli immobili situati al centro. Accade ad esempio a Milano nel quartiere di San Siro, che nonostante sia lontano dal centro ha un valore di mercato pari a quello degli immobili in centro. Infatti come premettevo all’inizio dell’articolo, vanno analizzati molti altri fattori, che vanno al di là della metratura e della posizione.

Ad esempio un appartamento al centro potrebbe perdere il suo appeal a causa della presenza di locali notturni o peggio della presenza cattive frequentazioni (malavita) e cosi via.
Mentre potrebbe aumentare se situato in una zona silenziosa non trafficata e quindi priva di inquinamento sia acustico che atmosferico, meglio ancora se la casa si trova in prossimità di un parco pubblico.
La presenza di parcheggi e mezzi pubblici poi, in una città come Roma o Milano può far salire il prezzo nell’ordine del 10-20%.

Se poi l’immobile si trova anche in prossimità di Scuole, uffici pubblici, e banche il valore sale ancora di più. Mentre la presenza di zone commerciali e quindi di negozi o supermarket è diventata con il tempo di minore importanza visto che soprattutto nelle grandi città ci si sposta con l’auto presso i giganteschi centri commerciali per fare la spesa, e quindi poco importa se la distanza dal centro commerciale sia di 500 metri o di 3 km.

Lo STATO e l’ETA’ dell’IMMOBILE è un’altra delle caratteristiche privilegiate da analizzare per stimare un immobile. Possiamo trovare diverse tipologie di immobili in questo caso, come gli immobili di nuova costruzione che in genere non arrivano a 10 anni di età, immobili  recenti che non hanno piu di 35 anni ed immobili vecchi. Poi ci sono le case d’epoca che potrebbero essere rappresentate ad esempio da una struttura signorile con almeno 50 anni tenuto in maniera impeccabile.

Le RIFINITURE ed i MATERIALI utilizzati per la costruzione dell’immobile hanno anch’essi un peso nella sua valutazione. Anche i SERVIZI accessori come la sicurezza,  la presenza di un campo da tennis, una piscina o un giardino ben tenuto possono incrementare il valore dell’immobile a prescindere dalle caratteristiche interne dell’abitazione.

Il PIANO dell’immobile è un’altra caratteristica che può far decisamente oscillare il prezzo di una casa. In linea di massima più si sale di piano, più aumenta il prezzo di un appartamento, ammenoché quest’ultimo sia privo di ascensore, e quindi in questo caso la situazione si inverte ed il prezzo scende con il salire dei piani. Mentre per appartamenti con ascensore ubicati però al piano terra ma con vista parco o giardino, il prezzo non subisce variazioni.

Anche l’ESPOSIZIONE e la LUMINOSITA’ non sono da meno, giocando un ruolo importante nella stima immobiliare. L’esposizione ideale è sud-ovest su almeno due lati, se poi si arriva a 3 o addirittura 4 lati di esposizione il valore sale ancora di piu.
Da non trascurare l’AFFACCIO che a volte può da solo aumentare anche del 30-40% il valore di una casa. Ad esempio un’appartamento condominiale con vista sui tetti aumenta il suo valore, per non parlare di una villa con vista sul mare.

Cosa ho dimenticato?

Foto via: www.casadaprivato.it

Comments (1)

Cosa hai dimenticato?
Che esistono metodologie condivise per determinare in maniera oggettiva il valore di mercato.

Tutto deve fondarsi sull’analisi reale del mercato immobiliare e da qui rilevare i prezzi, le caratteristiche immobiliari e quant’altro necessario per una valutazione immobiliare chiara, trasparente, oggettiva e verificabile.
I coefficienti di valutazione, meglio noti come indici mercantili, non possono avere valenza territoriale nazionale e non possono essere applicati “a discrezione” del professionista, tutto questo rende la perizia soggettiva e non affidabile.
Per non parlare dell’utilizzo altrettanto libero, indiscriminato e soggettivo delle varie quotazioni medie €/mq.

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