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Investire in Immobili senza Soldi? Leggi l’intervista di Alfio Bardolla

Posted by Justimmobili | Posted in Interviste Immobiliaristi, investimenti immobiliari | Posted on 26-10-2009

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Alfio Bardolla intervistato da IMMOBILIARISTI

Alfio Bardolla intervistato da IMMOBILIARISTI

IMMOBILIARISTI ha il piacere di riportare per intero l’intervista avuta con Alfio Bardolla uno dei massimi esperti italiani nel settore degli investimenti immobiliari. 10 risposte per 10 domande ghiotte ghiotte :-) Buona lettura!

1) Chi è Alfio Bardolla?

E’ il primo ed unico Financial Coach italiano e ha fondato la Alfio Bardolla Training Company, società leader nella formazione finanziaria personale e nello sviluppo personale.

E’ autore dei libri “I Soldi Fanno la Felicità” e “L’Arte della Ricchezza”, con oltre 100.000 copie vendute.
Applicando i concetti di gestione del denaro in prima persona, ha creato 22 società, operanti in diversi settori ed ha intrapreso con successo l’attività di investitore immobiliare e nei mercati finanziari.

2) Come si fa ad investire senza soldi in immobili?

L’investimento immobiliare va fatto con la leva finanziaria. Se vuoi fare un investimento solo con soldi tuoi non hai capito l’essenza dell’investimento immobiliare. Che è appunto la possibilità di investire con soldi non tuoi, cioè la leva finanziaria.

Ci sono varie tecniche per investire in immobili senza mettere il proprio capitale.
Il metodo classico consiste nel fare un mutuo o coinvolgere dei partner finanziari.
I metodi che invece insegno durante i miei corsi e che permettono un ROI (Return on Investment) nettamente più elevato sono la Cessione di Compromesso e gli Stralci.

La Cessione di Compromesso è una pratica del tutto legale. In pratica, consiste nel vendere un immobile prima che sia diventato definitivamente di tua proprietà, ad un prezzo più elevato di quello concordato con il proprietario. Il guadagno è tutto nella differenza di prezzo, che riusciremo a strappare grazie a minime migliorie apportate all’immobile.
Non c’è bisogno di investire capitale in tale tipo di operazione, o al massimo il montante richiesto è davvero minimo, ma il ROI di questo tipo di operazione è davvero altissimo.

Gli Stralci invece consistono nel comprare un immobile prima che vada all’asta, intervenendo in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti, estinguere la procedura ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta. L’immobile puo’ essere rivenduto prima della firma del rogito ad un terzo, a prezzo di mercato…ma con gli stralci si acquistano immobili ad almeno il 50% di sconto!

3) Conviene investire in immobili in questo momento di crisi?

Questo e’ un periodo ottimale per fare soldi con gli immobili. Oggi il mercato e’ dei compratori, quindi oggi si fanno affari che 1-2 anni fa non si potevano fare. Oggi eventualmente e’ più difficile vendere (ma dipende dalla citta’, dal taglio, dal prezzo e dalla bonta’ dell’affare). Diventa ancora più importante la regola N.1 dell’investimento immobiliare: i soldi si fanno quando si compra.

4) Bardolla predica bene e razzola male?

La domanda che mi viene spesso rivolta dagli scettici è : perché passi tempo a fare il formatore se le tecniche che dici di conoscere sono cosi’ remunerative?
In realtà io ho fondato finora 22 società operanti in svariati settori : dal noleggio di auto di lusso, agli Stralci immobiliari, alla fabbricazione di tessuti industriali. La formazione è una di queste attività, che mi impegna il weekend e mi da molte soddisfazioni. Ho bisogno del contatto della gente, del confronto, di sentire che quello che l’esperienza che ho accumulato possa servire anche a qualcun altro.
I corsi mi sono utili anche per trovare degli investitori privati per i progetti che ho in corso o per i miei progetti futuri. Pensa che stiamo raccogliendo ora i fondi, attraverso quote di partecipazione, per l’apertura dei prossimi punti vendita dell’American Coffe Corporation, una sorta di caffetteria americana all’italiana che abbiamo da poco lanciato a Milano e che si sta già rivelando un successo commerciale.

5) Hai un consiglio per gli agenti immobiliari in questa fase delicata per il settore?
Prendere in considerazione altre forme innovative di compravendita: rent-to-buy (tecnica americana che permette di prendere in affitto prima di comprare, per “provare la casa”) oppure l’homestaging, cioè proponendo delle ambientazioni che permettano al potenziale cliente di apprezzare le potenzialità dell’immobile, migliorando così le negoziazioni.

6) I tuoi corsi possono essere utili per gli agenti immobiliari?

Ai miei corsi ho già incontrato centinaia di agenti immobiliari. Sono rimasti affascinati dalle tecniche di compravendita che spiego, perché possono aumentare sensibilmente il numero di transazioni effettuate ed aumentare il proprio fatturato. Senza contare il miglioramento nella qualità della prestazione fornita al cliente, che potrà essere accompagnato e consigliato in situazioni diverse dalla classica compravendita.
E’ necessario pero’ che l’agente abbia la mentalità imprenditoriale o l’ottica di diventare imprenditore e non l’approccio del mediatore.

7) Pensi che il mercato immobiliare risalirà nel 2010?
Come sempre, il mercato ha avuto delle fasi di discesa e risalita. La domanda importante non è se il prezzo medio della transazione aumenterà o scenderà. Piuttosto, la domanda importante è : ci saranno più transazioni durante il 2010?
Questo è il dato importante. Io penso di si, dato che le banche stanno a poco a poco “riaprendo i rubinetti” del credito.

8) Dacci 7 consigli per chiudere un affare immobiliare

Iniziare a fare l’investitore immobiliare non richiede studi particolari o investimenti rilevanti. Direi che i consigli principali che posso dare sono :
1) Per cominciare bastano dei giornalini gratuiti di annunci immobiliari, un telefono e la voglia di vedere decine se non centinaia di case.
2) Applica la regola del 100-10-1 . Cosa significa la regola del 100-10-1? Significa vedo 100 proprietà-Faccio offerte per 10 di queste- Ne acquisto 1.
3) Alleati con l’agente immobiliare, insisto particolarmente più in generale sulla creazione della tua squadra
4) Inizia con appartamenti piccoli e vicini a dove abiti
5) Applica sempre una strategia win-win nella negoziazione
6) Non investire mai i tuoi soldi
7) Non essere mai troppo goloso: è meglio avere 90 oggi, che 100 domani, perché del domani non c’è certezza

9) Consigliaci un libro

I miei libri, ovviamente! :-) “I Soldi Fanno la Felicità” e “L’Arte della Ricchezza”. Ne ho già venduto oltre 100.000 copie.

10) Fatti una domanda e datti una risposta

Conviene di più comprare e mettere a reddito, o comprare/ristrutturare e rivendere?
Trattandosi di un mercato molto giovane e poco sviluppato rispetto ai mercati anglosassoni, credo che le tecniche migliori in Italia siano Buy and Flip, cioè compra/ristruttura e vendi, che permettono buoni margini con una tassazione sufficientemente limitata.

Se vuoi saperne di più su Alfio Bardolla questo è il suo sito www.alfiobardolla.com

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