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Mercato Immobiliare 2012: intervista a Giuliano Olivati Presidente Fiaip Bergamo

Posted by Justimmobili | Posted in Mercato Immobiliare | Posted on 23-05-2012

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Mercato Immobiliare 2012Oggi faremo il punto sul mercato immobiliare del 2012 grazie all’intervista concessa da Giuliano Olivati Presidente Fiaip Bergamo e delegato cultura e formazione per Fiaip Lombardia.

Acquirenti e Venditori, vuole farci una analisi sui due principali attori del mercato immobiliare che determinano l’andamento delle compravendite e magari fornire dei suggerimenti?

Oggi sia acquirenti che venditori rischiano di perdere concretezza, a causa di una situazione di mercato di non facile lettura. I venditori continuano spesso a chiedere per casa loro i prezzi del 2007, picco del precedente ciclo immobiliare: si tratta di una richiesta legittima ma esorbitante rispetto agli attuali valori di mercato, mediamente inferiori del 30%.

A questo punto, se non si vuole vendere, se non c’è una reale motivazione, meglio prenderne coscienza e magari affittare la casa piuttosto che rimanere con anni e anni di sfitto nell’illusione di trovare un improbabile “amatore” (figura mitologica) con la macchina del tempo che ci riporta al magico 2007.

Anche gli acquirenti perdono un sacco di occasioni nell’illusione di trovarne sempre di migliori e a prezzi inferiori…ma a un certo punto bisogna fare una scelta, altrimenti le case interessanti se le compra qualcun altro. A entrambi, venditori e acquirenti, gli agenti immobiliari professionali suggeriscono concretezza e realismo, per concludere l’affare “qui e ora”, dato che il passato è passato e il futuro è solo una potenzialità.

I centri studi, bollettini immobiliari ecc… possono essere considerati secondo lei una fonte attendibile su cui acquirenti, venditori ed agenti immobiliari possono fare affidamento?

Dipende. Troppo spesso si leggono dati e percentuali fuori dal mondo e si va da un estremo all’altro. C’è chi dice che i prezzi crolleranno del 50 per cento in pochi mesi, e chi ribatte che siamo di fronte solo a ritocchi e assestamenti dei valori. Sbagliano entrambi, e sinceramente io mi fido solo di osservatori con prezzi rilevati dagli agenti immobiliari, gli unici che abbiano conoscenza del reale venduto.

Io mi fido solo dell’Osservatorio Fiaip, per la precisione, e sono assolutamente di parte in quanto sono direttore responsabile dell’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo, ma so la fatica e la cura che ci mettiamo nella rilevazione e rielaborazione statistica dei valori, e posso fidarmi del risultato. Altri rispondono ad interessi particolari, rialzisti o ribassisti, e perdono qualsiasi attendibilità.

 

Perché non ci parla anche degli Agenti Immobiliari degli attuali vizi e virtù E di come potrebbero aiutare acquirenti e venditori a giungere ad un accordo profittevoleper entrambi considerando l’attuale situazione non facile del mercato immobiliare?

Gli agenti immobiliari professionali, e parlo per Fiaip essendo presidente provinciale di Bergamo e delegato regionale alla cultura e formazione, oggi più che mai sono indispensabili per chiudere la forbice tra domanda e offerta, praticare il repricing sulle richieste irrealistiche, da un lato, e dall’altro non far sfuggire un buon affare all’acquirente.

Ci vuole più mediazione per far dialogare proprietari e acquirenti, e maggior qualità professionale dell’agente immobiliare. Infatti come Fiaip Lombardia abbiamo creato il Servizio formazione permanente con corsi gratuiti per gli associati su tutte le materie di aggiornamento tecnico, giuridico e commerciale.

Inoltre abbiamo un sistema di crediti formativi per rendere visibile ai consumatori il percorso professionale e le competenze degli agenti immobiliari associati, che certifichiamo basandoci sullo Standard europeo UNI EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari”.

 

Come vede il futuro del mercato immobiliare da qui a 5 anni?

Credo che da questa fase di crisi e riduzione dei valori non usciremo presto. Tutti dobbiamo rendercene conto, venditori, acquirenti, centri studi e agenti immobiliari, se vogliamo restare sul mercato e non fare finta.

Nella puntata di BALLARO’ del 13 marzo 2012 si è parlato di IMU e di pesanti ripercussioni sul mercato immobiliare, cosi come è stato fatto dai mass media in generale,  cosa ne pensa? E come pensa che potrebbe essere arginato il problema di questo nuovo balzello?

Siamo alla follia, sull’Imu si è detto tutto e il contrario di tutto, terrorizzando i consumatori e paralizzando il mercato immobiliare. In realtà l’Imu prima casa passa come prelievo fiscale, dai 3 miliardi della vecchia Ici ai 3,4 della nuova imposta.

A nessuno piace tornare a pagare una tassa sull’abitazione principale che qualcuno ci aveva illuso non sarebbe mai tornata, ma per la prima casa, che è il nostro core business, possiamo parlare di sostanziale sovrapponibilità (non fotocopia) delle imposte vecchia e nuova. Orbene fino al 2007 si pagava l’Ici sulla prima casa, e l’immobiliare tirava alla grande: non è dunque questo balzello la causa della crisi del real estate.

Sulla prima casa, come ha comunicato il Governo, in media si pagheranno circa 235 euro. Se il contributo si calcola in base al numero dei proprietari sarà in media di 194 euro. Col sistema delle detrazioni, molte famiglie con figli a carico, e anche qualche single con appartamento non troppo costoso, scopriranno con sorpresa di avere l’Imu prima casa azzerata. Non sembra dunque il caso di abbandonarsi al terror panico. Internet, stampa e Tv stanno facendo interessato allarmismo per lucrare audience da una parte, e per stornare i risparmi degli italiani dal mattone ai titoli di stato e alla borsa, dall’altra.

 

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Specializzato in Web Marketing Immobiliare e nella Realizzazione di Siti Web per Agenzie Immobiliari

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